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阳光智博换股万物云 物业大时代还有哪些想象?

所属分类:时事聚焦    发布时间: 2021-08-06    作者:中指物业研究
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8月5日,阳光城集团股份有限公司发布公告称,控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东,拟以持有的阳光智博100 %股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司,并换取万物云4.8%股份。

即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份,阳光智博全体股东按照在阳光智博的各自持股比例进行换股。

上述交易完成后,阳光城可以继续以公允价格投资增持万物云,将持股比例提升至5%以上。

目前,阳光城持有阳光智博72.39%的股权,本次交易为资产换股,不涉及现金交易。

同时,阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。

相关股权激励行权后,在达到约定行权条件的前提下,股权结构预计为万物云及/或其指定主体持有合资公司60%股权,阳光城持有合资公司20%股权,激励对象持有合资公司20%股权。

本次交易后,将保留阳光智博品牌,同时与万物云可以共同设立新品牌。对于新增项目,公司可以根据项目定位选择使用的品牌。

此次换股后,阳光智博的单独赴港上市或也将终止。

2020年,阳光城便提到了关于分拆物业上市的计划,并将作为今后一个新的增长点;当物业潮起之时,阳光城却整整一年时间都没有采取行动。

直到2021年4月14日,与年度业绩发布的同..,阳光城宣布将分拆物业公司“阳光智博”赴港上市,拟为业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升阳光智博竞争优势。

随后,阳光城向证监会递交了IPO材料,并在6月11日向港交所提交了招股书。

截至2020年12月31日,阳光智博共有164个在管物业管理项目,在管总建筑面积3020万平方米;已订约向303个项目提供物业管理服务,合同总建筑面积为6710万平方米。

根据招股书显示,阳光智博收入由2018年的1.56亿元增长至2020年的13.72亿元,净利润由2019年的7830万元增长120.6%至2020年的1.73亿元。

其中,阳光智博通过两个业务板块提供多元化的服务:物业管理服务;商业物业运营及管理服务。2019年及2020年,物业管理服务分部的收入分别为8.14亿元及人民币11.86亿元,分别占同年总收入的83.1%及86.5%。

同时,阳光城为19个项目提供商业物业运营及管理服务,在管总建筑面积140万平方米;已订约为23个项目提供商业物业运营及管理服务,合同总建筑面积为210万平方米。

阳光智博是一个标准的物业企业,并向阳光城的物业提供服务为主,占其收入超过80%,同时住宅物业占到了收入绝大部分,辅以小数量的商业物业。

不过,由于母公司阳光城自持商业并不多,在商业发展上受到了一定限制。

值得注意的是,为了上市,阳光智博在2021年订立股权转让协议收购必胜荣物业管理60%股权、贵州天下物业管理有限公司60%股权及湖南通程物业管理有限责任公司100 %股权,总代价为7070万元。

换而言之,阳光智博已经为了上市做好了一切准备。

以去年净利润近似的正荣服务为例,截止8月5日的市值为50亿港元。

此次阳光智博与万物云的交易不由得让人想到了2016年时,绿地物业与雅生活之间的交易。

2016年6月末,雅生活以10亿元收购绿地物业,并签订后续协议,自2018年至2022年的年内,该公司开发的房地产项目将以雅生活集团作为优先级物业合作商,每年为雅生活提供1000万平方米物业服务面积及其他方面支持。

2016年8月17日,绿地集团以10亿元战略入股雅生活,取得后者20%股份,这10亿元正好与前次收购抵消,绿地物业完成了换股。

正是这一笔交易让雅生活一跃成为物业行业头部公司,而绿地则能留出精力在推动当时的基建、金融板块发展,双方各取所需。

阳光智博和万物云之间的换股交易细节极其相似,但现在的物业资本市场确实比2016年时要好太多。

2016年前,..绿城服务、彩生活、中海物业等少数房企分拆上市,在房地产如日中天的时候,没有人想到物业也能迸发出如此巨大的能量,更多被看作一种附加价值。

到了2021年,经过物业边界的不断拓宽,两者在资本市场上产生了极大的反差,物业企业数十倍的PE与房企个位数PE已经不可同日而语。

然而,已经做好了一切准备的阳光智博为什么又突然停下了脚步?

在阳光智博递交招股书之时,市场上一众物业公司都在港交所门前排着队,包括已经通过聆讯的越秀服务、融信服务、德信服务,还在排队中的祥生活,中梁物业等。

毫无疑问,物业服务公司仍旧是资本市场的宠儿。不过,随着股市低迷,纵使是宠儿也没能改变下跌的命运,自6月份物业股集中上市以来,近两个月物业股都呈现下跌趋势。

例如首 次涵盖了地铁概念的越秀服务,进行公开发售时就面临着超购不足3倍的局面。

2021年以来,物业股个股两极分化态势愈发突出,也使得阳光智博取消了单独上市的想法,转而通过换股加入了万物云。

除了市场环境改变,更大可能或许在于万物云的吸引力,比单独上市能获取更多的价值。

阳光城表示,此次选择与万物云换股是基于合作双方自身战略、业务布局以及价值观一致性。双方选择相信时间价值,双方都有足够的期待和耐心,愿意共同分享彼此成长后的溢价。

目前,物业..碧桂园服务的市值已经约为2000亿港元,而不少机构预测万物云的上市估值并不会低于此数目。

“众人拾柴火焰高”,抱团的物业估值表现往往会更好。如果单独上市没有办法达到预期效果,不如加入万物云这个被万科及市场寄予厚望的头部企业,分享红利。

在去年11月万物焕新发布会上,万物云也强调,和所有物业公司不再是竞争关系,而是合作关系。

阳光智博是第 一个,谁会是万物云平台的下一个火柴呢?